Собственность в Болгарии стоит намного меньше, чем в других государствах мира. Здесь можно выбрать жилую площадь для любой цели, такой большой выбор сложно увидеть в других странах.
Причин большого количества доступного жилья несколько. Не так давно многие туристы открыли для себя эту прекрасную страну и выбрали для отдыха, государство расположено преимущественно на берегу Чёрного моря и климат здесь тёплый, поэтому в стране комфортно проживать и отдыхать.
Многие туристы приезжая на отдых в это государство хотят снова сюда вернуться, поэтому очень часто покупают квартиру (частный дом, особняк) для длительного отдыха или для эмиграции на постоянное место жительства.
Государство Болгария имеет членство Евросоюза и при этом остаётся более доступным, в плане цен, для большинства иностранных граждан. Застройка Черноморского побережья Болгарии произошла в начале 2000-ных годов.
С большой скоростью, стали появляться гостиничные и жилищные комплексы, с разной площадью и планировкой. Недвижимость, надлежащего качества и по низкой цене, привлекла много иностранцев, которые захотели её купить.
Активная строительная деятельность привела к подписанию соглашения между Российской Федерацией и Республикой Болгария. Документ регламентирует облегчение пересечения границы и получение ВНЖ нашим соотечественникам, были оговорены пункты касающиеся покупки недвижимости в Республике.
В контексте соглашения в качестве покупателей выступали все российские граждане, больший акцент делался на пенсионеров. С падением курса Российского рубля стало значительно меньше сделок на приобретение недвижимого имущества.
Последнее время спросом пользуются квартиры, получившие название “студии” (они не делятся на комнаты и имеют общее пространство) площадью около 35 квадратных метров с капитальным ремонтом, находящиеся на расстоянии одного километра от Чёрного моря.
А ещё четыре года назад чаще всего приобретали двух или трёхкомнатные квартиры. Такое изменение обусловлено понижением платежеспособности иностранных покупателей.
Покупкой болгарской недвижимости, по низким ценам, занимались англичане и ирландцы в момент активной застройки. Было куплено много домов и квартир в прибрежной зоне, производилось инвестирование строительных проектов.
Главной идеей таких капиталовложений было получение прибыли от сдачи в аренду жилья в туристический сезон. Одновременно с такой инициативой англичан, власти Великобритании приняли закон о налогообложении всей заграничной недвижимости своих граждан.
При этом установленная ставка налога была очень высокой и самые маленькие квадратные метры стало невозможно содержать.
В результате такого действия правительства англичанам и ирландцам пришлось продавать всю купленную недвижимость и терять часть собственных денег, а планируемую прибыль в размере 10% так и не удастся получить.
Английские граждане до сих пор распродают свою недвижимость, поэтому можно найти много вариантов на вторичном рынке по низкой цене, также есть возможность аренды жилья.
Содержание
Как выглядит Болгария зимой
Прежде чем планировать покупку недвижимого имущества или эмиграцию в страну на постоянное место жительства, нужно поинтересоваться об условиях жизни в Болгарии. Основная часть граждан других государств приезжает сюда в сезон летних отпусков и свободное время проводит — купаясь в море и загорая на пляже.
Сезонные болгарские ягоды, фрукты и овощи стоят недорого, а сервис на высоком уровне, как бы на первый взгляд всё отлично. Предложения купить по низкой цене недвижимое имущество, порой очень навязчивые и часто, для убедительности, предлагают распределения платежа.
Для полного представления жизни в этой стране, стоит приехать в Болгарию осенью и зимой. Все места для отдыха (Варна, Несебр и прочие) к середине осени стают частично пустые.
Все развлекательные заведения, гостиницы и большая часть торговых точек на зиму закрываются и начнут работу только в мае, как только возобновятся полёты европейских самолётов к берегам Болгарии. Большие торговые центры работают и зимой, конечно, их мало и придётся потратить больше времени на поход за продуктами.
Страна в зимний сезон может показаться пустынной и унылой. Это только на первый взгляд, в городах есть постоянно проживающая российская диаспора, которая организовывает досуг для соотечественников.
Новогодние праздники можно провести в ресторане, если заранее договорится с земляками. В непраздничные дни проходят экскурсии и различные мероприятия.
Лучше всего объездить регионы Болгарии, которые заинтересовали и понравились. Осмотреть здешние города и посёлки, возможно в какой-то захочется переехать.
Там же можно завести новые знакомства и наладить общение с местными жителями. Расспросить, непосредственно, у болгар о жизни и традициях в этой местности.
Хорошая погода в Болгарии преобладает с середины весны и до середины осени. В холодный сезон довольно ветрено, идёт дождь, а снег бывает очень редко.
Максимальная температура зимой всего минус 10 градусов по Цельсию. В сравнении с российской зимой здесь очень комфортно, поэтому проживать не в курортный сезон тоже можно.
Какая недвижимость есть в Болгарии
Рынок недвижимости в Республике Болгария состоит из первичного и вторичного жилищного фонда. А недвижимое имущество можно разделить на три условные группы:
- Частные дома, находящиеся в маленьких городках, посёлках городского типа и сёлах;
- Малоэтажные (до пяти этажей) болгарские дома с квартирами, в больших и маленьких городах;
- Особняки и дачи, размещаются исключительно в курортных зонах, дачных посёлках поближе к морю.
На болгарском рынке есть недвижимость объектов предпринимательства и помещения для разных производственных целей.
Покупка жилой недвижимости
По данным, полученным за 2021 год более 480 000 российских граждан, стали владельцами болгарской недвижимости. 80% покупок — это недвижимость в прибрежной зоне, 15% приходятся на горные регионы и всего около 5%, приобретённая в центре государства.
Много агентств по продаже недвижимого имущества сосредоточенны на берегах Чёрного моря. Вариантов жилья, которые можно купить очень много и диапазон цен широкий.
Всё же следует ознакомиться с некоторыми моментами, которые будут иметь влияние на окончательный выбор.
Территория Республики Болгария относительно делится на четыре района — это Черноморское побережье, центральный регион, северо-западный и горный регионы. Соответственно большая часть договоров о приобретении недвижимого имущества заключается на Черноморском побережье.
Жилплощадь на Черноморском берегу
Наибольшим спросом пользуются помещения в стиле “open space” (общее пространство, без разделения на комнаты), ванная с туалетом и балкон в помещении имеется.
Площадь такой недвижимости разная от 26 до 49 квадратных метров, в неё ещё входит часть холла возле входной двери и это предусмотрено законодательно, она является собственностью владельца квартиры.
Стоимость маленького жилища площадью, 25-30 квадратных метров, стартует от 15 000 евро, при этом море находится на расстоянии до одного километра. Перед покупкой квартиры или дома, необходимо лично поехать и посмотреть, так ли всё выглядит на самом деле.
Через сайты можно обмануть, например указать другую площадь или планировку. Болгарские агенты по недвижимости всегда указывают суммарную площадь и в случае несоответствия, ничего нельзя будет оспорить, т.к. договор заключён, деньги уплачены и всё соответствует законодательству Болгарии.
На берегу Чёрного моря построены компактные комплексы, которые очень простые и удобные. Они выполнены по индивидуальному плану, здания имеют 3, 4 или 5 этажей.
Вся приусадебная территория ограждена металлическим не высоким заборчиком, внутри такого комплекса размещён бассейн с лежаками. Парковка для машин находится снаружи комплекса и попасть туда можно с помощью ключа.
Более крупные комплексы имеют парковку внутри, оснащены авто-шлагбаумом и охранной службой. Существует Фонд поддержки, в который нужно платить ежегодный взнос.
Сумма такого взноса рассчитывается за квадратный метр. Деньги из Фонда расходуются на обслуживание комплекса и на зарплаты служебному персоналу, а именно уборщикам, охранникам, садовникам и прочим.
Болгарские власти сделали планировку курортных зон, а компании-застройщики выполнили свою работу, поэтому море расположено очень близко (от 400 метров до 1 километра), его можно увидеть из окна помещения. Важно, что дома для постоянного проживания так близко к морю не строят, потому что в холодный сезон в них будет сыро.
Курортные комплексы строят и в дали от моря, потому что прибрежная зона не такая огромная, расположены они на расстоянии 5-6 километров вглубь страны.
Цены на такие квартиры площадью до 30 квадратных метров составляют от 10 000 до 16 000 евро. Аналогичных цен не найти на российском рынке недвижимости, как и в любой другой стране Европы.
Покупка жилплощади в Горном районе
Жилую недвижимость горного региона покупают иностранцы, которым по состоянию здоровья нельзя находится в жарком климате, а еще недвижимость здесь покупают иностранные граждане, отдающие предпочтение зимним развлечениям.
Природа здесь очень красивая, множество хвойных деревьев покрывают склоны, а воздух чистый и свежий. В большинстве домов есть камин либо печь, поэтому согреться можно даже в дождливую летнюю погоду, а цены на жилую недвижимость начинаются от 15 000 евро.
Природа в тёплый сезон здесь тоже прекрасная, тепло и комфортно. К морю можно добраться на машине за пару часов. Поэтому есть практика у наших соотечественников, покупать недвижимое имущество в горном регионе, а на берегу Чёрного моря арендовать помещение для отдыха в тёплый сезон.
Владельцы жилища вдали от моря оформляют договора на длительный срок, но квартиры, расположенные ближе всего к морю, сдают только на один месяц, цена будет от 450 до 600 евро.
Покупка недвижимости в Софии — столице Болгарии
Цена на жилую недвижимость в столице Болгарии — Софии, а также в области, на много больше в сравнении с другими регионами государства. Город относится к северо-западному региону и не очень интересует туристов, а вот для бизнес-идей он очень пригоден.
В основном в столице покупают недвижимость, чтобы сдать её в аренду иностранным предпринимателям или для открытия собственного бизнеса. В 2021 году спрос стал значительно меньше из-за курса рубля, который значительно упал.
Лицам, которые желают заняться предпринимательством в Республике Болгария, для проживания подойдут элитные посёлки, расположенные под Софией, комфортабельные и уютные. Они в высоту до двух этажей и малоквартирные.
Дома в пригороде и сельской местности
Иностранцы, которые любят садоводство и земледелие, найдут для себя отличные участки в Центральном регионе. В нём находятся некоторые из больших городов государства Болгария, такие как Велико Тырново, Габрово, Пловдив и другие.
Возле этих городов есть много посёлков с прекрасными зданиями и приусадебными участками, подходящими для выращивания всевозможные садовых и огородных культур. Этот регион интересует пенсионеров из России и других государств.
В таких посёлках находятся кафе, по совместительству клуб, супермаркет и почтовое отделение. Местность там очень живописная и красивая, а посёлки довольно большие.
Вторичное недвижимое имущество предлагается и здесь, цена на него очень низкая, но спросом оно не пользуется. Получить трудоустройство здесь сложно, досуга, в свободное от работы время, нет (поездка к Чёрному морю и в горы займёт много времени).
Как обстоит ситуация с ценами от застройщика
Граждане, интересующиеся покупкой собственной жилплощади, знают, что низкая цена будет у компании-застройщика на стадии постройки. Многие знают, а возможно были в такой ситуации, что такая покупка имеет огромный риск.
Никакие компании, занимающиеся застройкой, не застрахованы от рыночных колебаний, а покупатели от недобросовестных компаний, продающих такую недвижимость. В процессе постройки недвижимости цена на желаемую жилплощадь на самом деле самая низкая.
Агентства недвижимости, которые выступают посредниками, делают свою наценку от 20% до 40%. Строительство недвижимости в Республике Болгария заканчивается в срок.
Некоторые проекты были “заморожены”, объяснением этому может быть только одно, прекращение финансирования, а когда продолжится стройка никто точно не скажет. Такие объекты встречаются на Черноморском побережье даже в престижных районах.
Покупать недвижимость “замороженных” проектов не рассудительно и не выгодно, процесс ожидания может растянуться на неограниченный срок, а потраченные деньги вернуть не удастся. Покупка такой недвижимости лишает человека возможности на получение вида на жительство.
Выходом из сложившейся ситуации может быть аренда квартиры или дома, что поможет с получением визы. Живя недалеко от места строительства можно наблюдать за процессом постройки собственного жилья.
Рынок вторичного недвижимого имущества
Покупка недвижимости с вторичного рынка более распространена и пользуется большим спросом. Владельцами такого имущества являются англичане. Предлагают и продают свою недвижимость посредством агентств недвижимости.
Самым важным преимуществом такой жилплощади будет сделанный ремонт, наличие мебели и всей необходимой бытовой техники. Довольно часто, в таких квартирах, никто не проживал.
После покупки здесь сделали ремонт и срочно стали продавать. Такая недвижимость будет на порядок дороже, при этом исключаются все возможные риски.
Плюсом такой покупки непременно станет возможность сразу поселиться. Лучше всего покупать квартиру у владельца, таких предложений, конечно, очень мало и отыскать их сложновато, но оно того стоит.
Фирмы, занимающиеся куплей и продажей недвижимости, за свои услуги берут от 1 550 евро до 3 450 евро. Цена квартиры в новостройке формируется исходя из нескольких пунктов — это этажа, на котором она находится и расстояния от моря/ центра курортной зоны.
Весомо влияет на исходную сумму отдалённость от побережья, за каждые 100 метров приближенные к морю придётся дополнительно заплатить. В Болгарии этажи начинаются с нулевого (у нас это первый), по цене они намного меньше и покупаются иностранными гражданами пенсионного возраста.
Большая часть квартир тоже имеют лоджию, которая очень удобна для отдыха. Государство имеет много недвижимость, готовой к проживанию, сразу после покупки.
Агентства готовы предложить рассрочку платежа сроком на пять лет без взятия процентов, но это касается дорого имущества. Для дешёвой собственности до 18 000 евро, таких выгодных предложений нет.
Болгарские агентства довольно часто идут навстречу покупателю, все вопросы обязательно согласуют с владельцем квартиры. Готовая к продаже недвижимость имеют Акт №16 и продаётся с капитальным ремонтом.
Напольное покрытие выполнено из ламината, ванная и туалет включают всю необходимую сантехнику, для нагрева воды установлен бойлер.
Квартиры оснащены кондиционером, который в холодную погоду работает на обогрев, в зоне, предназначенной для кухни подведены все необходимые коммуникации, там же предусмотрено место для установки стиральной машины.
Централизованное отопление есть во всех больших городах страны. В курортных районах нет центрального отопления, т.к. зимой здесь никто не живёт, при особой надобности можно купить обогреватель.
Дома в Болгарии
Одноэтажные здания в стране можно увидеть нечасто. Более распространённые двухэтажные дома, построенные из красного кирпича, и с кровлей, выполненной из черепицы.
Покупателями такой собственности чаще всего стают пенсионеры, ведь она удобная, с приусадебной территорией, и цена доступная. Стоимость стартует от 4 500 евро — это одноэтажная постройка без ремонта в очень плохом состоянии.
А вот за 18 000 евро можно купить двухэтажный дом в хорошем состоянии, в котором потребуется только косметический ремонт. Посёлки в государстве находятся в живописной местности, очень часто рядом располагается пруд или речка.
Стоимость солидного двухэтажного или трёхэтажного особняка в пригороде составит около 45 000 евро, здание продается с ремонтом и меблировано. Все сделки по покупке такого недвижимого имущества проходят с покупателем.
Он обязан осмотреть все детали постройки снаружи (фундамент, крышу, стены и прочее) и внутри — проводку, отопительные приборы и многое другое. Также узнать: о транспортной развязке, где находится медицинское учреждение и на сколько далеко от дома, расположены торговые центры.
Агентства могут выставлять рекламу с очень низкой ценой на домики, от 2 500 до 3 500 евро, которые в каталоге с фотографиями и описанием, кажутся хорошими и отремонтированными, такую рекламу стоит избегать. Вероятнее всего — это мошенники или аферисты.
Граждане, которые покупают частые дома, обязаны знать, что при заключении договора купли-продажи в собственность входит только здание, а землю вокруг него они будут арендовать у государства.
По болгарскому законодательству приусадебная земля является собственностью государства. Закон уже давно хотят отменить и возможно в 2022 году это, с большой вероятностью, произойдёт.
Особняки и дачи
Цены на болгарские особняки стартуют от 95 000 евро, располагаются они на черноморской прибрежной территории, позволить такую собственность могут только очень состоятельные иностранные граждане. Ассортимент элитной недвижимости очень небольшой.
Все болгарские дачи, также как частные дома, продаются без приусадебной территории. Здания могут иметь до 4-х этажей в высоту, автогараж на 2-3 машины, большой открытый бассейн и зал для занятия фитнесом.
Такую собственность можно найти только в курортных зонах или дачных посёлках недалеко от Чёрного моря. Стоимость такого же особняка в Греции будет дороже в три раза, а на Кипре в четыре.
Владельцы сами занимаются продажей особняков и дач. Компании застройщики не занимаются постройкой столь нестандартных зданий, которые часто выполняются по индивидуальному плану.
Покупается такая недвижимость очень редко, содержать особняк дорого и деньги на его покупку есть не у каждого.
Поиск в Интернете
В Интернете имеется огромное количество сайтов с предложениями недвижимости от различных фирм. Зайдя на любую страницу, можно увидеть контакты компаний, занимающихся продажей/ покупкой разной недвижимости, и детальное описание предлагаемой жилплощади (квартиры, дома и т.д.).
На сайтах большинства компаний можно найти много фотографий, некоторые форматом 360°, видеоролики и карту местности со спутника. Все эти данные помогут внимательно рассмотреть будущую собственность.
Нет возможности узнать наверняка можно ли доверять той или иной фирме. Тем не менее всегда есть отзывы клиентов, которые уже воспользовались услугами.
Тогда можно будет выбрать компании и фирмы с более высоким рейтингом. Следующим шагом будет звонок менеджеру и детальный разговор.
Компетентный сотрудник компании хорошо владеет русским языком и предоставит всю необходимую информацию. Ответит на все вопросы и даст инструкцию к действию.
Данные о недвижимости веб-страниц постоянно обновляются, и чтобы не заходить постоянно на ресурс, можно оформить подписку. Таким образом на Е-мейл каждый день будет приходить множество интересных вариантов.
Очень хорошо, если все свои требования, желания и предпочтения конкретно сформулировать сотруднику выбранной фирмы. Вероятность покупки желаемой недвижимости, будет максимально высока.
Как только подходящие, указанным требованиям, квартиры или дома будут найдены, нужно сразу отправляться их осмотреть. Отправляться в другую страну, без подготовки, не стоит.
Нужно согласовать дату с представителем агентства недвижимости, купить билеты и забронировать номер в отеле. Можно пойти другим путем к приобретению своего жилья в Болгарии.
Из найденных в интернете фирм, выбрать одну самую внушающую доверие. Купить тур на курорт ближе всего расположенный к этой компании и отправившись на отдых, попутно съездить в офис этой организации.
Сотрудники компании предоставят каталог для выбора и за пару дней можно будет осмотреть понравившуюся жилплощадь, для дальних поездок организация даёт автомобиль. В таком случае необходимо взять с собой деньги, но наличные не совсем безопасно с собой возить.
Поэтому подойдёт вариант с безналичным расчётом, необходимую сумму можно будет перевести на болгарский банковский счёт. Более выгодно делать покупку недвижимого имущества осенью, цены понижаются по окончании курортного сезона.
Зимой болгарские компании недвижимости отдыхают, сначала из-за рождественских и новогодних праздников, потом начинаются отпуска.
Работа возобновляется с февраля, а цены на собственность начинают подниматься. Весной самая максимальная цена на жилое имущество, а летом уже никто его не покупает.
Собственность в аренду
Владелец может распоряжаться со своим имуществом на своё усмотрение. Он может перепродать свою собственность, оформить на её адрес предприятие или просто сдавать в аренду на различный срок.
Помогать во всех этих вопросах будут все те же компании и фирмы, занимающиеся покупкой и продажей недвижимости, потому что в списке оказываемых ими услуг есть и сдача в аренду. В перечень их обязанностей входит подписание договоров, в которых будут указаны все условия арендования недвижимого имущества.
За свои услуги фирмы берут денежное вознаграждение в виде процентов со сделок. Также они нанимают клининговые компании для чистки и уборки жилья после окончания срока аренды, и следят за состоянием мебели и техники, чтобы вовремя предъявить претензии арендаторам.
Болгарские владельцы жилого имущества нечасто пользуются помощью и услугами таких компаний, и лично занимаются всеми вопросами, касающимися их жилплощади.
Порядок покупки недвижимого имущества
По состоянию на начало 2022 года для покупки жилого имущества, в Республике Болгария достаточно иметь заграничный паспорт и денежные средства, которыми можно сразу оплатить покупку дома, квартиры или особняка.
Лучше обратиться в специализированное агентство с широким перечнем услуг (по продаже, покупке и аренде — квартир, домов, особняков и помещений для бизнеса). В штате такой организации есть юристы.
Помощь такого специалиста не бесплатная, сумма и перечень услуг прописываются в договоре. Этот профессионал возьмёт на себя весь процесс покупки, а также будет представлять интересы покупателей в госучреждениях и оказывать юридическую поддержку.
Сотрудник компании даёт полную гарантию подлинности соглашения. Следующим этапом будет составление нотариального акта в нотариальной конторе.
Этот документ станет подтверждением права на собственность, но его обязательно нужно зарегистрировать в суде. Потом нотариальный акт будет храниться у владельца собственности.
Этот документ подпишут и выдадут на руки, только в том случае, если вся назначенная цена покупаемого недвижимого имущества была оплачена сразу. В ситуациях, когда лицо покупает собственность с разделением платежа на равные части, нотариальный акт не выдаётся.
Будет заключён договор с прописанными датами и суммами оплат, а также гарантия продавца не предоставлять жильё в аренду. Этот вариант очень рискован, ведь по факту человек не есть владельцем, но при этом уплачивает деньги.
Пренебрегать помощью юриста не стоит. Потому-то все представители болгарских инстанций и служб разговаривают на государственном, болгарском, языке и сотрудник агентства недвижимости, в некоторой степени, станет переводчиком.
Налоги на собственность
Очень важным процессом будет регистрация в Налоговой службе и получение Булстат — это пластиковая карта, хранящая в себе все данные владельца имущества, а также номер налогоплательщика для отчисления налогов. Ставка муниципального налога на недвижимость, которую платит владелец в день сделки, приведена в таблице.
| Сумма покупки (евро) | Налоговая ставка, % |
|---|---|
| До 20 000 | 0 |
| 20 001-60 000 | 0,8 |
| 60 001-100 000 | 1,6 |
| 100 001-140 000 | 2,3 |
| Больше 140 001 | 3 |
Процент сбора рассчитывается по прогрессивной схеме, чем больше сумма покупки — больше ставка. Болгарские и иностранные граждане уплачивают одинаковые налоги и сборы на недвижимость.
Также уплачивается ежегодный налог на недвижимое имущество, по законодательству Болгарии налогообложению подлежит вся собственность, кроме лесов и сельскохозяйственных земель.
Ставка налога для иностранцев и болгар едина, она составляет 0,15% от оценочной стоимости (её определяют налоговые инстанции и она ниже рыночной на 50%-70%).
Оплата налога происходит следующим образом, сумму нужно вносить каждый квартал. Если владелец оплатит всю сумму налога к 31 марта, то получит скидку — 5%.
После покупки недвижимости и всех процессов по её оформлению, можно смело претендовать на получение визы типа “D” и дальнейшего получения вида на жительство в Республике Болгария.
Итог
Купить квартиру или дом в Болгарии всё-таки имеет смысл. Вероисповедание болгар и россиян схожее, а менталитет очень похож на наш. Большую часть времени в году здесь тёплая погода. В стране есть возможность развивать свой бизнес.
Самое важное в планировании покупки недвижимости в Республике Болгария — это подготовиться, выучить язык, выбрать компанию для сотрудничества в покупке будущей недвижимости.
Если нет планов о переезде и проживании в стране, то хорошей инвестицией будет покупка уютной квартирки в курортной зоне на берегу Чёрного моря.
